Zu den Besonderheiten beim Grundstückserwerb in den neuen Bundesländern

von | 25. Juli 1998 | Grundstücksrecht


Die Investitionsbereitschaft in den neuen Bundesländern hing von Anfang an in erheblichem Umfang davon ab, ob ausreichend geeigneter Grund und Boden erworben werden konnte. Zwischenzeitlich hatten sich die Weltwirtschaftsdaten erheblich verschlechtert. In Deutschland sind die Auswirkungen der Rezession immer noch spürbar. Die öffentliche Hand ist nach wie vor stark verschuldet. Es kommt demgemäß der Sicherung investiver Mittel in den Grundbüchern große Bedeutung zu. Ohne Grundbesitz wird der Mittelstand in Deutschland und zumal in den neuen Bundesländern nicht investieren können. Zwar ist die Nachfrage nach geeigneten Grundstücken in den letzten Jahren gesunken. Doch der Grundstücksmarkt ist auch in den neuen Bundesländern nicht vollständig zum Erliegen gekommen. Neuerdings weisen die Wirtschaftsdaten auf eine leichte Erholung des Grundstücksmarktes hin.
Nachdem zu Beginn des Jahres 1993 nochmals in großem Umfang Grundstücke auf den Markt kamen, weil die staatliche Verwaltung über nicht enteigneten Grundbesitz zum 31. Dezember 1992 endete, werden zur Jahrtausendwende nochmals viele kleinere Grundstücke auf den Markt gelangen, wenn die Schutzbe- stimmungen im Schuldrechtsanpassungsgesetz auslaufen. Zudem drängt die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (vormals Treuhandanstalt) nach wie vor mit umfänglichem Immobilienbesitz auf den Markt. Die TLG (Treuhandliegenschaftsgesellschaft) ist beauftragt, den Immobilienbestand der Treuhandanstalt, bestehend aus den nicht betriebsnotwendigen Grundstücken der Treuhandunternehmen, dem Immobilienbesitz der ehemaligen Volksarmee, des Staatssicherheitsdienstes sowie dem Grundbesitz der Volkseigenen Güter, der Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften und anderen land- bzw. forst- wirtschaftlich genutzten Flächen, zu privatisieren. Immer noch läuft die Restitution von vormals enteigneten Grundstücken.

Findet der Investor einen zum Verkauf bereiten Grundstückseigentümer oder Inhaber eines Anspruches auf Restitution von Grundstücken, muß er Sorgfalt und Vorsicht bei der Prüfung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse walten lassen. Die sich in den Tagen der DDR herausge- bildeten Eigentumsstrukturen wirken nach und haben nach wie vor erheblichen Einfluß auf Inhalt und übertragbarkeit von Grundeigentum. Der Investor kann sich zwar inzwischen zahlreiche Erfahrungen, die sich in vielen Publikationen niedergeschlagen haben, zu Nutze machen. Doch überraschungen bleiben nicht immer aus.

Die Verläßlichkeit der Grundbücher ist nach wie vor nicht gegeben, wenngleich die Grundbuchämter große Mühe darauf verwenden, die Grund- bücher zu aktualisieren. Die Probleme kreisen vor allem darum, die grundbuchmäßige Existenz eines Grundstückes zu verifizieren und den Verfügungsberechtigen aufzu- klären. In anderen Fällen können keine Grundbuchauszüge beschafft werden. Gelegentlich kommt es vor, daß Grundstücke verkauft werden, in denen ver- borgene “Schätze” (des Nachbarn) ruhen (etwa Drainagerohre einer ehemaligen Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft oder Fernheizleitungen), die die Nutzung des Grundstücks entscheidend einschränken. Auch sind nach wie vor bestimmte Nachbarrechte nicht grundbuchlich ersehbar, aber vorhanden.

Der Grundstückserwerber sollte die örtlichkeit, das Grundbuch und den Verkäufer sorgfältig geprüft haben. In die Kaufüberlegungen sind u.a. die Vorschriften des Vermögensgesetzes, des Investitionsvorranggesetzes, der Grundstücksverkehrsordnung sowie der Allgemeinen Verwaltungs- vorschrift zur Grundbuchver- fahrensbeschleunigung (GVB-AV) einzubeziehen. Beim Kauf von öffentlichen Trägern sind zudem die Bestimmungen des Einigungsvertrages, des Treuhandgesetzes und des Kommunalvermögensgesetzes zu beachten. Wichtige Regelungskomplexe sind weiterhin das Sachenrechtsbereinigungsgesetz und das Schuldrechtsanpassungsgesetz.

Anhang I Übersicht zu den Rechtsquellen Anordnung vom 30. Dezember 1975 über das Verfahren in Grundbuchsachen -Grundbuchver- fahrensverordnung- (GBl 1976 I, Nr. 3, S. 42
Gesetz über den Vorrang für Investitionen bei Rückübertragungsansprüchen nach dem Vermögens- gesetz -Investitionsvorranggesetz- vom 14. Juli 1992 (BGBl 1992 I, S. 1257; BGBl 1993 I, S. 1811)

Gesetz über die übertragung volkseigener landwirtschaftlicher Nutzflächen in das Eigentum der LPG vom 6. März 1990 (GBl 1990 I, Nr. 17, S. 135)

Gesetz über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 14. Dezember 1970 (GBl 1970 I, Nr. 24, S. 372)

Gesetz vom 14. Dezember 1970 über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grund- stücken (GBl 1970 I, Nr. 24, S. 372) in der Fassung des Entschädigungsgesetzes vom 15. Juni 1984 (GBl 1984 I, Nr. 17, S. 209)

Gesetz vom 15. Juni 1984 über die Bereitstellung von Grundstücken für Baumaßnahmen -Baulandgesetz- (GBl 1984 I, Nr. 17, S. 201)

Gesetz vom 6. März 1990 über die Rechte der Eigentümer von Grundstücken aus der Bodenreform (GBl 1990 I, Nr. 17, S. 134)

Gesetz vom 7. März 1990 über den Verkauf volkseigener Gebäude (GBl 1990 I, Nr. 18, S. 157) mit Durchführungsverordnung vom 15. März 1990 (GBl 1990 I, Nr. 18, S. 158)

Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz-VermG) in der Fassung vom 2. Dezember 1994 (BGBl 1994 I, S. 3610)

Gesetz über die Feststellung der Zuordnung von ehemals volkseigenem Vermögen (Vermögenszu- ordnungsgesetz-VZOG) in der Fassung vom 29. März 1994 (BGBl 1994 I, S. 709)

Grundstücksverkehrsordnung in der Fassung vom 20. Dezember 1993 (BGBl 1993 I, S. 2182, 2221); Verordnung vom 15. Dezember 1977 über den Verkehr mit Grundstücken -Grundstücksverkehrsverordnung (GVVO)- (GBl 1978 I, Nr. 5, S. 73) in der Fassung vom 18. April 1991 (BGBl 1991 I, S. 999) und Durchführungsbestimmung vom 19. Januar 1978 (GBl 1978 I, Nr. 5, S. 77) in der Fassung des 1. Zivilrechtsänderungsgesetzes vom 28. Juni 1990 (GBl 1990 I, Nr. 39, S. 524)

Verordnung vom 6. November 1975 über die staatliche Dokumentation der Grundstücke in der DDR -Grundstücksdokumentationsverordnung (GDO)- (GBl 1975 I, Nr. 43, S. 697) in der Fassung des 1. Zivilrechtsänderungsgesetzes vom 28. Juni 1990 (GBl 1990 I, Nr. 39, S. 524)

Verordnung vom 9. September 1976 über die Bereitstellung von genossenschaftlich genutzten Bodenflächen zur Errichtung von Eigenheimen auf dem Lande (GBl 1976 I, Nr. 35, S. 426; Ber. Nr. 42, S. 500)

Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche in der Fassung vom 3. August 1992 (BGBl 1992 I, S. 1481)

Zivilgesetzbuch der DDR vom 19. Juni 1976 (GBl 1976 I, Nr. 27, S. 465) mit den Maßgaben des 1. Zivilrechtsänderungesetzes vom 28. Juni 1990 (GBl 1990 I Nr. 39, S. 524) und des 2. Zivilrechtsänderungsgesetzes vom 22. Juli 1990 (GBl 1990 I Nr. 48, S. 903)

Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet vom 27. September 1994 (BGBl 1994 I, S. 2457)

Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet vom 21. September 1994 (BGBl 1994 I, S. 2538)

Grundbuchbereinigungsgesetz vom 20. Dezember 1993 (BGBl 1993 I, S. 2182)

Gesetz zur Vereinfachung und Beschleunigung registerrechtlicher und anderer Verfahren vom 20. Dezember 1993 (BGBl 1993 I, S. 1658)

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.